Durante el primer trimestre de 2025, el número de inmuebles que se ofrecen en renta a corto plazo a través de Airbnb aumentó en colonias como la Roma Norte, la Hipódromo Condesa y la Tabacalera. De acuerdo con el Mapa de la Gentrificación elaborado por el arquitecto Jerónimo Monroy, este año la alcaldía Cuauhtémoc sumó una colonia más al top 10 de territorios con mayor presencia de esta plataforma en CDMX.
“Estos espacios de renta temporal no son el único factor que promueve la gentrificación, pero sí son uno de los más importantes. La presencia de estas plataformas de renta a corta estancia lo que va generando es el acaparamiento de inmuebles y espacios que ya no se ofrecen para la renta de larga estancia de la población. Ahí es donde se va generando esta onda expansiva de desplazamiento de las comunidades que habitan en estas colonias y en las aledañas”, explica Monroy.
El Mapa de la Gentrificación en CDMX es un instrumento interactivo a través del cual es posible observar la distribución de espacios en renta a través de Airbnb. Permite desplazarse a través de la pantalla por un mapa de la Ciudad de México y observar el número de alojamientos registrados en la plataforma en cada colonia. Jerónimo lo creó con base en datos de la plataforma Inside Airbnb y lo actualiza de forma trimestral. El mapa incluso cuenta con distintas capas. Cada una corresponde a un trimestre específico, de modo que se puede comparar la evolución del fenómeno a través del tiempo.
Estas son las 10 colonias con mayor gentrificación en CDMX
Hasta 2024, la alcaldía Cuauhtémoc concentraba ocho de las 10 colonias con más inmuebles en renta a través de Airbnb. Sin embargo, de acuerdo con datos actualizados hasta marzo de 2025, una colonia más de esta demarcación se sumó al top 10: la Tabacalera.
Como ha ocurrido desde 2023, las colonias Roma Norte, Hipódromo y Centro ocupan los tres primeros lugares.
La Roma Norte cuenta con 2,598 inmuebles registrados en Airbnb. Durante los últimos nueve meses sumó 27 a su oferta. Por su parte, en la colonia Hipódromo, 24 inmuebles se sumaron a la plataforma para llegar a un total de 1,706.
Aunque la colonia Centro registró una disminución de 118 espacios registrados en la plataforma, se mantiene en tercer lugar, con 1,241 inmuebles.
Por su parte, la colonia Tabacalera, que en 2024 tenía 360 inmuebles en renta a través de Airnbnb, sumó 56 en los últimos nueve meses. De este modo, alcanzó un total de 416 espacios y desplazó del top 10 a la colonia Nápoles de la alcaldía Benito Juárez.
De este modo, la lista de colonias con más espacios ofertados a través de Airbnb queda de la siguiente forma:
- Roma Norte (Cuauhtémoc), con 2,598 espacios
- Hipódromo (Cuauhtémoc), con 1,706
- Centro (Cuauhtémoc), con 1,241
- Cuauhtémoc (Cuauhtémoc), con 1,183
- Juárez (Cuauhtémoc), con 1,100
- Condesa (Cuauhtémoc), con 994
- Roma Sur (Cuauhtémoc), con 811
- Escandón (Miguel Hidalgo), con 471
- Hipódromo de la Condesa (Cuauhtémoc), con 427
- Tabacalera (Cuauhtémoc) 416
CDMX, tercera ciudad de Latinoamérica con mayor presencia de Airbnb
De acuerdo con los datos obtenidos por Jerónimo Monroy, la CDMX es la tercera ciudad de América Latina con más espacios en renta a través de Airbnb.
Cuenta con un total de 26,051 inmuebles. Ello la coloca solo por debajo de Río de Janeiro, Brasil, y Buenos Aires, Argentina.
Otro de los hallazgos de Monroy es que el 65% de los inmuebles que se ofertan en la plataforma son departamentos completos o casas. Además, 33% son cuartos privados y el 2% restante son cuartos compartidos o cuartos de hotel.
Gentrificación se concentra en CDMX
En junio de 2024, el Mapa de la Gentrificación registró 26,516 inmuebles de la CDMX en Airbnb. Para marzo de 2025 la cifra bajó a 26,051, es decir, 465 menos. Esta tendencia también se reflejó en colonias como Juárez, Roma Sur y Escandón, donde la oferta se redujo.
En entrevista con Chilango, Jerónimo Monroy explicó que esta baja puede deberse a la forma en que trabaja Inside Airbnb, la fuente con la que se alimenta el mapa.
Inside Airbnb es una organización de activistas que generan datos sobre el número de alojamientos en cada ciudad realizando una revisión de la plataforma. Su objetivo consiste en generar datos para cuantificar el impacto de los alquileres a corto plazo. En ese sentido, puede existir un subregistro. Sin embargo, la tendencia a la alza es clara. En los dos años más recientes, la oferta de Airbnb en CDMX creció un 7.54%. Aunado a ello, otra tendencia es la concentración de esta oferta de alojamiento en las mismas colonias.
“Quizá bajó en zonas más alejadas de la centralidad o de zonas turísticas, pero en las zonas con mayor plusvalía, sigue aumentando [la presencia de Airbnb]“, comenta Monroy.
Además, agrega que las colonias en las que se concentra este fenómeno son las del corredor de Reforma e Insurgentes. No obstante, advierte que “habría que poner el foco con miras en el Mundial del 2026“:
“¿Qué va a pasar con la zona sur, con Santa Úrsula, Coapa e incluso Coyoacán? Son zonas muy cercanas al Estadio Azteca. Entonces, habría que poner el foco en qué dinámicas van a ocurrir en estas zonas en los próximos meses. Ahorita, no hay tantos alojamientos [en la plataforma de Airbnb], pero me parece que en algunos meses pues eso se va a disparar”, considera.
De acuerdo con el Mapa de la Gentrificación, las colonias aledañas al Estadio Azteca todavía se mantienen entre las que tienen menos presencia de Airbnb. Ninguna supera los 46 alojamientos, a excepción de Pedregal Santo Domingo, que tiene 54.
Nueva regulación de plataformas digitales de alojamiento temporal todavía no se refleja
El 4 de abril de 2024, el entonces jefe de Gobierno de CDMX, Martí Batres, publicó en la Gaceta Oficial una nueva regulación para plataformas digitales de alojamiento.
Entre las modificaciones más importantes, se estableció que los anfitriones podrían registrar un máximo de tres inmuebles en las plataformas para poder operarlos bajo las regulaciones de la Ley de Turismo. Sin embargo, la regulación no restringe la cantidad de inmuebles que se pueden poner a disposición de plataformas temporales como Airbnb. Los anfitriones cuentan con la libertad de registrar más inmuebles, pero deberán operarlos bajo la regulación de la Ley de Establecimientos Mercantiles.
Dicho de otro modo, la nueva regulación buscaba desincentivar que propietarios pongan más de tres inmuebles en renta a través de plataformas de alojamiento temporal. Quienes decidan registrar un cuarto inmueble en adelante deberán contar con un uso de suelo para giro comercial. Además, sus inmuebles podrán ser supervisados, regulados, amonestados, apercibidos y sancionados dentro de lo que marca la Ley de Establecimientos Mercantiles.
Luego de que la reforma se publicó, el Mapa de la Gentrificación reportó dos trimestres con disminución de la presencia de Airbnb en CDMX. Para septiembre de 2024 hubo una baja de 10.81% respecto a junio del mismo año. Luego, en diciembre hubo un repunte de 11%. Pero en el primer trimestre de 2025 se reportó una nueva baja de 0.75% respecto al trimestre anterior.
Al respecto, Jerónimo considera que el efecto de la nueva regulación todavía no se refleja.
En su momento, el entonces titular de la Agencia Digital de Innovación Pública, Eduardo Clark, explicó que el objetivo de la regulación es “limitar a las personas que quieren rentar 10 viviendas, 15 viviendas, 30 viviendas y ponerlas en Airbnb, porque esto nos quita un número de vivienda importante para las personas que sí quieren tener un contrato de vivienda de más de un año”.
Sin embargo, Jerónimo identificó que diversas inmobiliarias operan cientos de alojamientos registrados en Airbnb.
“Se pudo identificar también el uso de inmobiliarias o figuras jurídicas que se dedican a rentar espacios de particulares acaparando el mercado. En especial, hay una figura [llamada] Mr. W, que acapara 391 espacios en renta, es decir el 1.46% del total disponible en la ciudad, en una especie de monopolio del suelo, provocando el aumento de precios en las rentas de la ciudad”, escribió el arquitecto en un artículo publicado en su página personal, donde está alojado el Mapa de la Gentrificación.
Otro hecho que indica que la nueva regulación todavía no se refleja en una contención efectiva del fenómeno son las tres marchas contra la gentrificación realizadas en CDMX en lo que va de 2025.
En opinión de Jerónimo, estas manifestaciones reflejan “un malestar y un enojo genuino, sobre todo por parte de las juventudes, que son las que ya no tienen acceso a una vivienda”. Por ello, el arquitecto destaca la necesidad de mejorar la infraestructura en el resto de la ciudad para despresurizar la demanda de vivienda en las colonias que son epicentro de la gentrificación:
“Hay que llevar la cultura, la vivienda, los servicios y mejorar la movilidad en toda la ciudad. Es un derecho que todas las personas tenemos, no solo en el centro, sino también en las periferias”, concluye.
